Advogado, bacharel em Direito pela UERJ, jornalista formado na UFRJ e mestre em Direito pela UFJF, com pós-graduação em Direito Social e Direito Bancário.
A era digital transformou radicalmente a nossa relação com a propriedade. Se antes o conceito de herança se limitava a imóveis e investimentos tradicionais, hoje debatemos a transmissão de “bens existenciais” e patrimônios virtuais. Da mesma forma, a economia compartilhada revolucionou o mercado imobiliário: o que antes era uma locação de temporada convencional, hoje acontece na velocidade de um clique em plataformas como o Airbnb. No entanto, essa facilidade trouxe novos e complexos desafios jurídicos. Enquanto o direito sucessório busca se adaptar para gerenciar os novos ativos digitais, o direito condominial enfrenta o impasse entre o direito de propriedade do locador e o sossego dos demais moradores.
Recentemente, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu um passo marcante nessa discussão, sinalizando uma forte tendência jurisprudencial que promete impactar milhares de proprietários pelo país.
O Impacto do REsp 2.121.055/MG: A Exigência de Quórum Qualificado
No recente julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do STJ pacificou o entendimento de que a oferta de imóveis para estadias de curta temporada por meio de plataformas digitais descaracteriza a destinação estritamente residencial do condomínio. No voto condutor da Ministra Nancy Andrighi, destacou-se que esse tipo de contratação possui uma natureza jurídica atípica — não se enquadrando perfeitamente nem na locação residencial comum, nem na hotelaria tradicional.
A ministra pontuou aspectos cruciais para o ecossistema condominial. Em primeiro lugar, a alta rotatividade de pessoas afeta diretamente a segurança, o sossego e a rotina dos moradores estáveis, o que, por si só, já descaracteriza a finalidade residencial do edifício. Além disso, com base no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, os proprietários têm o dever legal de dar às suas unidades a mesma destinação do empreendimento: se o prédio é residencial, o uso deve ser estritamente residencial. Como consequência lógica desses dois fundamentos, a exploração econômica de curta temporada só se torna legítima se houver autorização expressa da coletividade. E, para tanto, o artigo 1.351 do Código Civil exige que a mudança de destinação do edifício seja aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia. Sem essa autorização, a atividade permanece vedada.
Nota: Conforme asseverado pela relatora, o meio de divulgação é irrelevante. Seja por Airbnb, imobiliárias ou panfletos, o que define a restrição é a natureza da estadia de curtíssima duração e sua alta rotatividade.
O Cenário sob a Ótica do Tema 1.443 dos Recursos Repetitivos
Embora o REsp 2.121.055/MG represente uma forte diretriz da Segunda Seção do STJ, a matéria alcançou o patamar de máxima relevância com a afetação do Tema 1.443 dos Recursos Repetitivos. A admissão deste tema pelo STJ tem como objetivo uniformizar o entendimento em caráter vinculante para todo o território nacional. Isso significa que a tese a ser fixada no Tema 1.443 servirá de espelho obrigatório para as instâncias inferiores.
Repercussões Práticas para os Locadores
Até que o Tema 1.443 seja definitivamente julgado, os proprietários que utilizam plataformas digitais devem antecipar os riscos decorrentes da tendência fixada pela Corte.
O primeiro passo será buscar o diálogo interno. Os proprietários precisarão construir consenso e obter a aprovação formal da assembleia de moradores, mirando o quórum de dois terços, caso a convenção do condomínio seja omissa ou restritiva. Sem essa chancela coletiva, o cenário torna-se adverso: condomínios respaldados pela orientação atual do STJ ganham força para proibir novos ingressos de hóspedes e aplicar penalidades regulamentares aos locadores que descumprirem as regras. Por fim, tudo isso se traduz em uma redução da previsibilidade financeira. Investidores que adquiriram imóveis com o objetivo exclusivo de exploração via Airbnb enfrentam um horizonte de incerteza, dependendo agora da aceitação da comunidade condominial local.
Conclusão: Ferramentas Antigas para Novos Problemas
O impasse do Airbnb demonstra que o direito imobiliário está solucionando dinâmicas modernas com a aplicação rigorosa do Código Civil. O REsp 2.121.055/MG desenhou a linha na areia: o direito de propriedade não é absoluto e deve coexistir harmoniosamente com a função social, a segurança e o sossego da coletividade condominial. Resta aos locadores acompanhar de perto os próximos desdobramentos do Tema 1.443.
