Advogado, bacharel em Direito pela UERJ, jornalista formado na UFRJ e mestre em Direito pela UFJF, com pós-graduação em Direito Social e Direito Bancário.
O novo coronavírus chegou ao Brasil no final de fevereiro de 2020 e, em março, vários municípios e estados já estavam decretando emergência pública, com o fechamento de escolas, repartições públicas e estabelecimentos comerciais, como forma de frear a acelerada disseminação do vírus.
Como consequência, de um momento para o outro empresários, empregados e autônomos viram suas atividades profissionais sofrer os severos efeitos das medidas de restrição. Lojas situadas nas vias públicas ou em centros comerciais de grande movimentação tiveram que manter suas portas cerradas, até ulterior liberação pela autoridade municipal ou estadual. Com isso, as receitas despencaram, mas a maioria das despesas continuava lá, esperando serem pagas.
Dentre as despesas mais relevantes de um estabelecimento comercial está o aluguel, cujo contrato é chamado pela Lei nº 8.245/1991 de “locação não residencial”. Assim é que, diante da paralisação das atividades empresariais, lojistas pelo Brasil afora ingressaram em juízo pleiteando a redução ou, mesmo, a suspensão do pagamento dos aluguéis. No caso de lojistas de shopping, há ainda a tormentosa questão do pagamento das cotas condominiais e do fundo de promoção. A pergunta, então, é a seguinte: como nossos tribunais vêm decidindo a respeito do tema?
Em primeiro lugar, é preciso dizer que não há, ainda, uma jurisprudência pacificada sobre o assunto – até porque se passaram pouco mais de dois meses desde os primeiros decretos municipais ou estaduais de isolamento social. Tampouco houve tempo hábil para que o assunto chegasse às cortes superiores do país. Mas, analisados os precedentes nos principais tribunais estaduais, pode-se chegar a uma conclusão animadora, pelo menos sob a perspectiva dos donos de estabelecimentos comerciais alugados. A maioria dos casos está concentrada, naturalmente, no estado de São Paulo, mas também há julgados de Brasília, da Bahia, do Rio de Janeiro, do Paraná e de Minas Gerais.
Na maioria dos casos examinados, o juiz, de primeiro ou de segundo grau, não deferiu a suspensão dos pagamentos dos aluguéis, ao argumento de que se estaria simplesmente transferindo o ônus financeiro das paralisações de uma parte do contrato para outra – no caso, o locador. Todavia, os juízes em geral têm deferido a redução do aluguel em percentuais que variam de 30% a 60%, por um prazo também variável, que pode ir de apenas três meses até um prazo maior, por exemplo, o final da pandemia ou dos decretos de emergência pública. No caso de shopping centers, há decisões que isentam do pagamento do fundo de promoção, mas, em relação às cotas condominiais, o entendimento majoritário, pelo menos até este momento, tem sido de mais cautela, pois se trata de despesas necessárias que devem ser rateadas entre os condôminos. Ainda em relação aos shopping centers, há julgados que concedem a redução no valor do aluguel mínimo, outros que determinam que seja pago apenas o aluguel calculado sobre o faturamento.
Ainda de modo geral, pode-se dizer que as decisões que deferem a redução do aluguel se baseiam na teoria da imprevisão, que nem é tão nova assim. Basta dizer que essa mesma teoria foi aplicada pelos tribunais por ocasião da última grande pandemia – a Gripe Espanhola, em 1918/1919. Naquela época, como hoje, criou-se uma situação totalmente inesperada, e de efeitos imprevisíveis, que praticamente impossibilitava o cumprimento dos contratos tal qual foram estabelecidos. Nessas circunstâncias, o juiz estaria autorizado a reduzir equitativamente o valor da prestação contratual, para que a parte prejudicada não tenha que dar por findo o contrato e possa continuar a sua atividade empresarial, com reflexos benéficos para todos – empregados, fisco (através da arrecadação de impostos), consumidores e, até mesmo, do próprio locador, que não perderá o contrato que ajuda a valorizar o seu ponto comercial.
A conclusão a que se chega, no estágio atual, é que se afigura bastante viável a propositura de uma demanda envolvendo pedido liminar de redução ou, pelo menos, parcelamento no pagamento dos aluguéis devidos durante o período da pandemia. Também parece interessante pleitear a isenção no pagamento do fundo de promoção e, até, a redução no valor do condomínio, pois o shopping center também terá menos despesas durante o período em que estiver fechado ao público. Obviamente, o juiz analisará as circunstâncias de cada caso.
Em todo caso, entende-se que é imprescindível tentar, inicialmente, a negociação com o dono do imóvel ou com o administrador do shopping. E isso deve ser feito, preferencialmente, através de uma notificação extrajudicial, cujos termos devem ser elaborados por profissional competente. A prova dessa tentativa de negociação, caso esta se revele infrutífera, demonstrará que o dono do estabelecimento comercial alugado tentou inicialmente a via da negociação – caminho sempre mais adequado e ágil para a solução desse tipo de problema.
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