Advogado, bacharel em Direito pela UERJ, jornalista formado na UFRJ e mestre em Direito pela UFJF, com pós-graduação em Direito Social e Direito Bancário.
A Reforma Tributária já entrou em vigor e sua regulamentação vem gerando dúvidas importantes, especialmente para pessoas físicas que recebem rendimentos de aluguel, seja de imóveis residenciais ou comerciais.
Uma das principais preocupações é a possibilidade de que esses rendimentos passem a sofrer dupla tributação, com a cobrança simultânea do Imposto de Renda e dos novos tributos criados pela reforma.
Atualmente, os valores recebidos a título de aluguel por pessoas físicas são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda, conforme a tabela progressiva mensal. Em termos simples, quanto maior o valor do aluguel recebido, maior tende a ser o imposto devido.
Esses rendimentos são considerados renda, pois representam um acréscimo patrimonial periódico para o proprietário do imóvel.
A Reforma Tributária criou dois novos tributos:
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal;
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência dos estados, do Distrito Federal e dos municípios.
Em conjunto, esses tributos formam o chamado IVA dual, um modelo de imposto sobre o consumo muito utilizado internacionalmente, normalmente aplicado à venda de produtos e à prestação de serviços.
A nova legislação prevê que o IVA dual pode incidir também sobre operações com bens imóveis, inclusive a locação, quando caracterizada como atividade econômica.
De acordo com a lei complementar que regulamenta a reforma, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS se:
possuir mais de três imóveis alugados, ou
receber mais de R$ 240.000,00 por ano em aluguéis.
Nesses casos, o contribuinte poderia ser obrigado a recolher, ao mesmo tempo:
Imposto de Renda, sobre os valores recebidos; e
IBS e CBS, sobre a mesma operação de locação.
O ponto central da controvérsia é que a Reforma Tributária foi concebida para tributar o consumo, e não a renda.
Os aluguéis recebidos por pessoas físicas são tradicionalmente classificados como renda, pois representam frutos gerados pelo patrimônio (o imóvel). Em uma analogia simples, o imóvel funciona como uma “árvore” e o aluguel como o “fruto” que ela produz periodicamente.
Por isso, há fortes questionamentos jurídicos sobre a possibilidade de enquadrar a locação como fato gerador de um imposto sobre o consumo.
Além disso, a legislação tributária não pode alterar o significado de conceitos do direito privado apenas para ampliar a cobrança de tributos. Transformar a locação — que é essencialmente uma forma de fruição do patrimônio — em atividade típica de consumo pode violar princípios básicos do sistema tributário.
Sim. Especialmente no caso do IBS, que é cobrado por estados e municípios, há o risco de bitributação, situação em que entes diferentes cobram tributos sobre o mesmo fato gerador, o que é vedado pela Constituição.
Mesmo em relação aos tributos federais (Imposto de Renda e CBS), a dupla incidência levanta questionamentos relevantes sobre legalidade e coerência do sistema.
Há fundamentos jurídicos consistentes para questionar a cobrança do IVA dual (IBS e CBS) sobre aluguéis recebidos por pessoas físicas, sobretudo quando esses valores já sofrem incidência do Imposto de Renda.
O tema ainda deverá ser amplamente discutido nos tribunais e pode sofrer ajustes ao longo da implementação da Reforma Tributária.
👉 Recomendação importante: pessoas físicas que possuam vários imóveis alugados ou que recebam valores elevados de aluguéis devem buscar orientação jurídica especializada antes de recolher os novos tributos, a fim de evitar pagamentos indevidos e avaliar eventuais medidas judiciais cabíveis.
