Advogado, bacharel em Direito pela UERJ, jornalista formado na UFRJ e mestre em Direito pela UFJF, com pós-graduação em Direito Social e Direito Bancário.
Uma das questões mais frequentes no Judiciário nos últimos anos girava em torno do seguinte: eventualmente inadimplente o comprador de unidade imobiliária adquirida junto a incorporador, ou mesmo havendo distrato, como ficariam as parcelas já pagas? Seriam devolvidas? Caso positivo, de que maneira? Como não havia legislação detalhada sobre o tema, a regulamentação do assunto acabava batendo às portas dos tribunais.
Para quem não sabe, incorporador é aquele que vende, ou promete vender, unidades imobiliárias em edificações a serem construídas, ou em construção. É quem oferece os empreendimentos imobiliários de apartamentos em condomínio.
A jurisprudência de nossos tribunais era tranquila quanto à obrigatoriedade da devolução dos valores já pagos pelo adquirente, corrigidos a partir de cada desembolso e admitida uma retenção, pelo incorporador, de 10% a 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias de cada caso, a título de ressarcimento pelas despesas e pelo serviço do incorporador. Detalhe: cabia ao incorporador provar os prejuízos suportados.
Pois bem. Em 28 de dezembro de 2018, entrou em vigor a Lei nº 13.786, que veio a regulamentar uma série de situações relativas aos contratos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano. Um desses dispositivos tratou especificamente da devolução de quantias pagas pelo comprador.
Então, de acordo com a nova lei, assegura-se ao comprador que desiste da compra a restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas conforme o índice previsto no contrato, deduzidas as seguintes quantias, cumulativamente: a integralidade da comissão de corretagem e a multa prevista no contrato (que não poderá exceder a 25%).
Caso o comprador já esteja com as chaves do imóvel, poderão ser deduzidos, também, os impostos e cotas de condomínio pendentes, mais um valor correspondente à fruição do imóvel, tipo um “aluguel”, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, isto é, proporcionalmente ao tempo da posse – além de outros encargos e despesas previstas no contrato.
Havendo saldo a restituir, após as deduções previstas em lei, o incorporador terá o prazo de 30 (trinta) ou 180 (cento e oitenta) dias para entregá-lo ao comprador, a depender do tipo de empreendimento.
Por fim, para exigir a pena convencional, o incorporador não precisará mais alegar e provar algum prejuízo.
Como se vê, por um lado, a nova lei regulamentou situações que, antes, dependiam do entendimento jurisprudencial. Ficaram definidos, por exemplo, prazos para devolução das quantias. Ponto para o comprador. Por outro lado, a nova regulamentação trouxe dispositivos que beneficiam claramente o incorporador (vendedor) – por exemplo, a desnecessidade da alegação de prejuízo, a previsão de desconto de multa e outros encargos. De todo modo, não se pode negar que houve um ganho em termos de segurança jurídica.
