Advogado, bacharel em Direito pela UERJ, jornalista formado na UFRJ e mestre em Direito pela UFJF, com pós-graduação em Direito Social e Direito Bancário.
O Superior Tribunal de Justiça fixou recentemente uma tese tributária que pode ter repercussões em favor de milhares de contribuintes. É que, de acordo com o Tema nº 1.113 de Recursos Repetitivos, a base de cálculo do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o valor de mercado do imóvel, assim declarado pelo contribuinte, cuja afirmação goza da presunção de veracidade, salvo se o Fisco Municipal tiver elementos concretos para afastá-la, o que deve ser demonstrado através da instauração de regular processo administrativo.
Como se sabe, o ITBI, normalmente pago pelo comprador, tem como fato gerador a transmissão onerosa de bem imóvel, sendo que a base de cálculo corresponde ao seu valor venal, que é declarado no ato jurídico da transmissão – contrato de compra e venda, por exemplo.
Ocorre que diversos municípios estabelecem tabelas genéricas de valores previamente atribuídos aos terrenos e às construções, com fundamento em sua localização. Assim, o Fisco municipal geralmente desconsidera o valor declarado pelas partes e faz um arbitramento do imposto com base naquelas tabelas, sem oferecer ao contribuinte a chance de demonstrar que o valor declarado corresponde ao real valor de mercado.
Como salientou o STJ no mencionado julgamento, as partes contratantes estão em melhor condição de avaliar as circunstâncias concretas do negócio jurídico, como, por exemplo, o estado de conservação do imóvel. De fato, a localização é apenas um dos elementos que influenciam o valor da compra e venda. Ademais, há que se presumir a boa-fé do contribuinte.
Então, erram os municípios que, em primeiro lugar, arbitram genericamente o valor de determinada transação imobiliária; e, em segundo lugar, não oferecem ao contribuinte a oportunidade de demonstrar o acerto do valor declarado no contrato ou na escritura.
Desse modo, é bastante comum que os contribuintes acabem pagando um ITBI acima daquele que seria correto, de modo a exibir em cartório de notas o respectivo comprovante, sem o qual não conseguem lavrar a escritura. Nesses casos, o contribuinte tem o prazo de cinco anos para pedir judicialmente a devolução do valor pago a maior.
